Publicat el Gener de 2010
En l’actual situació immobiliària i empresarial, la prioritat a l’hora d’invertir (comprar) ha d’estar en evitar riscos legals i judicials, abans que en guanyar el darrer cèntim.
Actualment és molt arriscat adquirir béns propietat de persones o empreses que en un futur proper (dos anys màxim) puguin ésser declarades en concurs.
La Llei Concursal preveu que un cop declarat el concurs d’una persona jurídica o una persona física, es puguin rescindir tots els actes perjudicials per la massa activa realitzats pel deutor dins dels dos anys anteriors a la data de declaració del concurs; encara que no hagués existit intenció fraudulenta.
O sigui, que si un any i mig després d’haver adquirit un bé moble o immoble d’una persona o empresa, aquesta es declara en concurs i els administradors concursals consideren que aquest acte va perjudicar a la massa activa (cosa que és molt possible), poden sol·licitar al Jutge del Concurs que rescindeixi el contracte i reintegri aquells béns a la massa activa del concurs.
Si existeix rescissió haurà d’haver-hi restitució de les prestacions i el crèdit del creditor (qui va comprar el bé reintegrat) es considerarà un crèdit contra la massa i s’haurà de satisfer de forma simultània a la reintegració dels béns. No obstant, si s’apreciés mala fe en el creditor (comprador), el seu crèdit es consideraria un crèdit subordinat (dels darrers en cobrar i que quasi mai cobren a la pràctica).
El que consta en el paràgraf anterior no és ciència-ficció, ni un cas estrany, sinó que és habitual que existeixin incidents en els Jutjats Mercantils on es segueixin accions de reintegració.
Davant una situació tant arriscada com l’esmentada, alguns inversors professionals han canviat la seva manera d’operar i ja no donen prioritat a obtenir el millor preu dels béns de societats i persones en crisi, sinó que donen prioritat a la seguretat, adquirint només béns de societats o persones concursades, comptant per això amb l’informe favorable de l’administració concursal i l’autorització del Jutge del concurs, el que els dona la màxima seguretat.
El Jutge del concurs és la màxima autoritat a l’hora de decidir autoritzar o no una venda d’un actiu d’una entitat o persona concursada i, fins i tot, té l’autoritat i competència per aixecar embargaments sobre aquells béns de la concursada, amb la qual cosa la compra de béns a entitats concursades és la compra que ofereix major seguretat jurídica actualment.
Encara que pugui semblar contradictori, la inversió més segura consisteix en la compra de béns d’entitats o persones concursades.
Jordi Bellvehí
Bellvehí Advocats SLP